simple_back.gif  Til hovedside                                                                                  Romerikes Blad/Hus og hage/Boligjuss  07.09.01

Når boligen blir solgt "som den er"

En bolig kan godt selges "som den er" - eller med lignende forbehold.  Men hvilken betydning har det at kjøpekontrakten inneholder en slik klausul?

Svært mange boliger selges på slike vilkår. Det er derfor viktig å være klar over at det går en grense for hvilke feil og mangler selgeren kan fraskrive seg ansvaret for. Avhendingslova har regler om selgerens ansvar ved salg av bolig.

Plikt til grundig sjekk
Boligen kan selges med en klausul som ”uten ansvar for skjulte feil og mangler”. Den kan også selges ”som den er” besiktiget ved visningen. Slike bestemmelse begrenser selgerens ansvar, samtidig som den skjerper kjøperens undersøkelsesplikt. Dette er et økt ansvar som selger indirekte pålegger kjøper, og det er fullt lovlig å gjøre dette.

I praksis betyr en slik klausul at kjøperen må være ekstra nøye når han besiktiger boligen. Før kjøpesum og andre vilkår fastsettes, må han kreve at alle viktige opplysninger om eiendommen føres opp skriftlig. I ettertid kan kjøperen stort sett bare klage på ”vesentlige”  mangler han umulig kunne oppdage under visningen. Et eksempel på dette er skjulte vannlekkasjer.

Selgers opplysningsplikt
En ”som den er” klausul gir selgeren den fordelen at han unngår ansvar for små mangler. Men har han gitt feil opplysninger eller holdt tilbake informasjoner av vesentlig betydning for boligsalget, blir han ansvarlig for mangelen. Dette gjelder selv om selgeren ikke var klar over mangelen på forhånd.

Selgeren slipper heller ikke unna ansvaret dersom eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen eller forholdene ellers.

Hva er vesentlig?
Lovens krav er at mangelen skal være ”vesentlig” for å utløse ansvar for selger når klausulen ”solgt som den er” eller lignende er benyttet. Hva som ligger i uttrykket ”vesentlig” sier ikke loven noe helt klart om.

Det er fastsatt i en lagmannsrettsdom at utgiftene ved å utbedre en mangel må være mer enn 2,7 prosent av kjøpesummen for at mangelen skal være ”vesentlig”. Det blir videre antatt at grensen går et sted like over dette. Koster det mer enn 5 prosent av kjøpesummen å rette opp feilen, vil mangelen i alle fall være ”vesentlig”.  

Ved salg av bolig er det ulovlig å avtale at selgeren ikke skal være ansvarlig for vesentlige feil og mangler.

Fordeler og ulemper
Boligselgere anbefales som oftest å inkludere en ”som den er” klausul i salgskontrakten. En slik klausul kan gjøre salget enklere og medføre at det blir færre diskusjoner om små feil og mangler. Både kjøper og selger vet hva de har å holde seg til og kan fastsette kjøpesummen etter det.

Når boligen selges "som den er", må kjøperen være klar over at selgeren bare er ansvarlig for vesentlige feil og mangler.  

Cand. jur. Randi Haarberg                                                                       Skriv ut artikkelen  


simple_back.gif  Til hovedside